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Risques sur le marché de l’immobilier américain liés au Covid-19

Des mesures d’urgence de la part de la Reserve Fédérale (Fed), avec le soutien du Trésor américain, sont nécessaires pour éviter une crise de liquidité des organismes chargés du service des prêts hypothécaires qui aurait des conséquences désastreuses sur le marché de l’immobilier, la croissance et la stabilité financière. Le risque est devenu prégnant suite à l’adoption par le gouvernement américain du plan de soutien massif destiné aux entreprises et aux ménages, le 27 mars dernier. Celui-ci donne notamment la possibilité aux ménages impactés par les conséquences de l’épidémie de coronavirus de demander une suspension des remboursements de prêts immobiliers, garantis par les agences fédérales, de 6 mois jusqu’à 1 an. Cette mesure est absolument nécessaire en raison de la forte hausse à venir du taux de chômage et des difficultés de financement des ménages qui en découleront. Ces demandes de suspension vont être considérables, s’opérer rapidement et se poursuivre pendant une période prolongée. Elles font courir un risque de faillite aux établissements chargés du service des prêts et plus particulièrement aux établissements non bancaires qui sont au cœur du financement du marché de l’immobilier américain. 

Les demandes de suspension de remboursements de prêts hypothécaires seront colossales

Les mesures de confinement prises par les autorités pour tenter de contenir la propagation de l’épidémie de coronavirus ont un impact sans précédent sur l’activité et par conséquence sur le marché de l’emploi. La hausse spectaculaire des inscriptions hebdomadaires au chômage au cours des deux dernières semaines en donne un premier aperçu. Elles se sont élevées à 3.3 millions la semaine du 21 mars, sans commune mesure avec le précédent pic historique de 695 000 atteint la semaine du 1er octobre 1982. Celles-ci ont doublé durant la semaine du 28 mars pour atteindre 6.65 millions. Confrontés à des pertes d’emplois et à de moindres revenus, une proportion importante des ménages ne sera pas en mesure de rembourser leur prêt immobilier. Les demandes de report de paiement vont ainsi être considérables et ceci dès le début du mois d’avril, pour s’intensifier les semaines suivantes. Le Conference of State Bank Supervisors estime que 25% à 50% des emprunteurs feront une demande de suspension de paiement.

Etat-Unis : Inscriptions hebdomadaires au chômage en milliers

Les établissements chargés du service des prêts seront directement impactés.

Ces demandes massives vont affecter les établissements dont l’activité est le service des prêts. Ils sont notamment chargés de collecter les remboursements mensuels des emprunteurs : intérêts, principal, assurances et taxes et de les verser aux investisseurs (détenant ces prêts par le biais de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS)), aux assureurs et à l’administration fiscale. Lorsque l’emprunteur d’un prêt garanti par les agences fédérales (Fannie Mae, Freddie Mac ou Ginnie Mae) ne parvient pas à rembourser à temps, les établissements chargés du service du prêt ont l’obligation de continuer à verser les paiements aux investisseurs, aux assureurs et à l’administration fiscale. Ces avances peuvent durer quelques mois, pour les prêts garantis par Fannie Mae et Freddie Mac, et jusqu’à un an, pour ceux garantis par Ginnie Mae, avant que l’établissement ne soit finalement remboursé par l’emprunteur ou les agences fédérales garantissant le prêt. 

Ce risque est accentué par la présence démesurée des établissements non bancaires dans le financement des ménages les plus fragiles.  

Depuis la crise de 2008/2009, la part des établissements non bancaires dans le financement du marché de l’immobilier a fortement augmenté pour représenter aujourd’hui plus de 50% de celui-ci. Leur poids est très important dans le financement des prêts garantis par Ginnie Mae, généralement accordés aux ménages les plus fragiles financièrement et plus à même de faire face à une perte d’emploi et de revenu. Les établissements non bancaires sont ainsi à l’origine de 86% des prêts garantis par la Federal Housing Administration (FHA) et le Department of Veterans Affairs (VA) et ils occupent également un rôle prépondérant dans l’activité de service des prêts garantis par ces institutions : leur part est de 69%. Parmi eux figurent Quicken Loans, Freedom Mortgage et Mr Cooper. 

Les non-banques présentent un risque de liquidité systémique (voir le document « Idée » sur ce sujet [1]).

Contrairement aux banques, les non-banques ne disposent pas des dépôts des emprunteurs pour financer leurs prêts. Elles les financent par le biais de lignes de crédit auprès des banques commerciales. Le prêt immobilier sert de collatéral. Ce financement se fait à court terme, le plus souvent pour une durée de 15 jours, le temps de vendre le prêt à des investisseurs finaux (le plus souvent à des agences fédérales) et de le titriser. 

En général, ces établissements ne disposent que de quelques mois de liquidités et sont faiblement capitalisés. Le risque de liquidité est plus important pour les prêts garantis par Ginnie Mae compte tenu d’un taux de défaut plus élevé des ménages concernés et d’une période de temps prolongée durant laquelle les non-banques doivent servir le prêt avant d’être finalement remboursées par l’emprunteur ou les agences fédérales. Or comme les non-banques ont un rôle important dans le financement des prêts titrisés et garantis par Ginnie Mae, cela les rend particulièrement exposées à ce risque de liquidité et de crédit.

Ces organismes sont moins bien régulés que les banques commerciales et ne disposent pas de l’accès aux liquidités d’urgence de la Fed.

Selon la Mortgage Banking Association, si 25% des emprunteurs demande une suspension de 6 mois ou plus de leurs remboursements, les organismes chargés du service des prêts devront avancer plus de 75 Mrds de $ et ce montant pourrait largement dépasser les 100 Mrds de $. Les organismes chargés du service des prêts, et notamment les établissements non bancaires, ne disposent pas des liquidités suffisantes pour faire face à un choc si rapide et massif. L’agence de notation Moody’s a ainsi dégradé, le 1er avril, la note des établissements non bancaires américains de « stable » à « négative » en raison des fortes tensions à venir sur leurs liquidités. Le risque est celui d’une faillite d’un grand établissement non bancaire, ou la multiplication de faillites d’établissements de taille plus modérée, qui génèrerait de fortes perturbations dans le financement du marché de l’immobilier. Cela aurait pour conséquence d’amplifier la récession et de menacer la stabilité financière. En décembre 2019, le Financial Stability Oversight Council (FSOC) a mis en avant le risque potentiel sur la stabilité financière que représente l’importance des établissements non bancaires dans le financement du marché de l’immobilier américain. 

Aide d’urgence nécessaire de la Fed.

Pour éviter une crise imminente de liquidité, Ginnie Mae active un programme utilisé lors de catastrophes naturelles pour l’adapter à la situation actuelle de crise sanitaire. L’agence fédérale financera les avances des organismes de service de prêt immobilier n’ayant pas assez de liquidités pour y faire face. Elle financera la différence entre le montant que ces établissements doivent avancer et leurs fonds disponibles. Ginnie Mae a précisé que cette aide ne sera que temporaire et utilisée qu’en dernier ressort. Cette mesure est la bienvenue pour parer au plus pressé mais elle ne sera pas suffisante pour s’inscrire dans la durée et prendre en charge l’ensemble des avances à réaliser par les organismes de service de prêt. Ces mesures ne concernent notamment pas les prêts garantis par Fannie Mae et Freddie Mac.  
Une action plus large est absolument nécessaire pour faire face à l’importante vague à venir de demandes de suspension de remboursements de prêts hypothécaires pour une durée pouvant aller de 6 mois jusqu’à un an. Le Conference of State Bank Supervisors a envoyé une lettre au Président de la Fed et au Secrétaire au Trésor américain pour demander une aide de la Fed sous la forme d’une facilité de liquidité d’urgence explicitement dédiée aux organismes de service de prêts immobiliers. Steven Mnuchin, le secrétaire au Trésor américain, a constitué un groupe de travail chargé de présenter des solutions d’ici le 30 mars mais rien n’a été encore annoncé. Une intervention urgente se révèle indispensable pour éviter qu’une crise de liquidité ne se transforme en crise de solvabilité et n’entraine des faillites massives d’établissements non bancaires, au cœur du financement du marché de l’immobilier, qui seraient à même de générer une dislocation du marché de l’immobilier, d’amplifier la récession et de menacer la stabilité financière. 


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Aline Goupil-Raguénès 
Economiste